Pourquoi la crise sanitaire a entraîné une augmentation artificielle des loyers ?

Qu’il s’agisse de locations meublées ou nues, certaines grandes agglomérations ont vu les prix des loyers grimper depuis un an, selon une étude du site d'annonces SeLoger. Une correction du marché est à prévoir, selon le groupe.

La crise aurait-elle favorisé une augmentation artificielle des loyers ? Une étude de la plateforme d’annonces immobilières SeLoger relève qu’entre le premier trimestre 2020 et le premier trimestre 2021, nombre de villes ont enregistré une forte hausse des loyers demandés par les bailleurs. En cause : le retour de certains biens mis en location saisonnière sur le marché de longue durée… La situation pourrait cependant se rééquilibrer d’ici la fin de l’année.

Car le phénomène se heurte à certains vents contraires. Attirés par les villes périphériques et les biens plus spacieux, les Français sont désormais moins attirés par les centres villes. Depuis un an, les bailleurs des plus grandes villes françaises ont donc plus de mal à trouver des locataires… “En raison de la crise sanitaire et de la forte réduction des déplacements internationaux, qu’ils soient professionnels, touristiques, ou étudiants, une part importante des biens mis en location sur de courtes durées se retrouvent vacants”, analyse Florent Guiocheau, responsable data du groupe SeLoger. C’est donc logiquement que les propriétaires se tournent vers des contrats de location longue durée, notamment le bail meublé, afin de mettre fin à la vacance locative dont ils sont victimes. Conséquence directe : la plateforme d’annonces immobilières a constaté une explosion des volumes de mises en location. Dans la capitale, l’envolée atteint même 270% sur un an !

Et contre toute attente, cette augmentation de l’offre en logements ne rime pas avec baisse des loyers. Dans la plupart des grandes agglomérations, c’est même l’inverse : l’inflation est de mise. Et tout particulièrement sur les biens meublés. Lyon enregistre ainsi une hausse moyenne des loyers meublés de près de 9%. Idem dans les villes moyennes comme Reims, Orléans et Dijon, avec respectivement 12,5%, 5,7% et 4,8% de croissance. Le niveau de loyers des logements nus progresse également, mais à des niveaux inférieurs. “Cette apparente contradiction trouve sa justification dans une équation simple pour le propriétaire : les loyers sont plus élevés en location de courte durée pointe Florent Guiocheau. Lorsqu’il bascule en location de longue durée, le propriétaire est donc tenté d'amortir cette perte avec un loyer plus élevé que les standards du marché.”
 

Une correction du marché avant la fin de l’année ?

Beaucoup de propriétaires se tournent donc vers la location meublée, qui présente de nombreux avantages. En plus de pouvoir fixer des loyers sensiblement plus élevés (du fait de la fourniture du mobilier), ils déclarent leurs revenus en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en revenus fonciers. Au choix, le propriétaire peut donc opter pour le régime micro-foncier, et ainsi bénéficier d’un abattement de 50% sur ses revenus locatifs, ou se décider pour le régime réel, qui permet de déduire de son assiette d'imposition l’ensemble des charges et investissements mobiliers liés au bien. Le dépôt de garantie y est en outre plus important : deux mois de loyers hors charges ,contre un mois dans le cadre d’une location vide.

Face à cette augmentation artificielle des loyers, le marché pourrait toutefois se corriger avant la fin de l’année. Les loyers pourraient donc repartir à la baisse, prévient SeLoger. “Ce pourrait particulièrement être le cas dans les grandes villes où le déséquilibre entre l'offre et la demande est le plus prononcé en faveur de l'offre. Nous constatons d’ailleurs peut-être déjà cette inversion à Bordeaux, Rennes, Amiens ou encore Paris”. Dans la capitale, les loyers des biens meublés ont diminué de 1,9% sur un an et ceux des biens nus de 2,6%.Le constat est similaire à Amiens, où les loyers des appartements meublés ont chuté de plus de 3% sur un an, tandis que les loyers des locations nues ont résisté. Une situation que connaît également Aix-en-Provence.

Source: Capital